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相続不動産の評価方法

一物四価

相続財産中に土地がある場合の評価方法については注意が必要です。
不動産である土地の価格は、①固定資産税評価額、②路線価、③公示価格、④実勢価格等、いくつかの価格算定基準があります。
固定資産税評価額は、固定資産税の計算基準となる価格であり、路線価は、相続税計算の基礎となる価格です。これらは共に租税のための土地の評価基準ですから、相続財産中の土地の資産価値の判定基準となる土地の価格ではありません。
公示価格は、国土交通省が毎年1月1日時点で調査した地価であり、実勢価格は、いわゆる「時価」といわれるもので、個々の土地の売買価格です。

分割協議における土地価格の基準

相続財産中に土地がある場合は、その価格を算定して遺産分割を行う必要があります。
つまり、どの評価額にしたがって遺産分割協議を行うのかという問題があります。特に、都市部の土地に関しては、固定資産税評価額と実勢価格とでは大きな開きがあります。
遺産分割協議では、土地の価格については、さまざまな目的から価格の算定基準が決められていることを相続人全員にご説明したうえで、どの価格を基準に遺産分割を行うのかを決定して頂きます。
どの価格を基準としなければならないという決まりはありませんので、最終的には相続人の合意により行うことになります。

不動産名義変更の登録免許税

売買,相続などによる所有権の移転の登記,所有権の保存の登記,抵当権の設定 の登記,根抵当権の設定の登記などの申請をする場合は,法律(登録免許税法等) で定められた登録免許税を納付する必要があります。

相続による所有権移転登記(名義変更登記)の登録免許税は、固定資産税評価額の1000分の4です。
固定資産税評価額が2000万円の土地の相続による所有権移転登記申請の登録免許税額は、2000万円×4/1000=8万円です。

 

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額(こていしさんぜいひょうかがく)とは、固定資産税を賦課するための基準となる評価額です。
 
固定資産税は、市町村が毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋等(固定資産)の所有者に対し、その固定資産税評価額をもとに課税する税金です。

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