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不動産の遺産分割方法

遺産分割には、現物分割、代償分割、換価分割という方法があり、どの方法を選択するかは、遺産分割協議によって決定します。
ただし、遺言で分割方法を指定することができます。

現物分割

現物分割とは、遺産をそのままの形で分割する方法です。
「土地は長男、建物は次男が相続する。」とか、「土地および建物は長男と次男が各2分の1の割合で相続する。」、「土地及び建物は長男が相続する。」などの方法です。
現物分割は、遺産中に複数の不動産がある場合に、代償分割と組み合わせて用いるケースが殆どです。

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代償分割

代償分割とは、遺産の現物を取得した者が、他の相続人に対して相続分に対応する金銭(代償金)を払う方法です。
例えば、長男が自宅(土地及び建物)を取得し、この自宅を4000万円と評価をし、次男には法定相続分である2000万円を長男が支払う方法です。
この場合には、長男はまとまった現金を用意しなければならないことと自宅不動産をどのように評価するのかの問題があります。
不動産については、路線価、公示価格、固定資産税評価、実勢価格といった評価方法があります。不動産評価額について相続人間での合意ができず、遺産分割審判となった場合は、不動産鑑定士による鑑定評価が必要となります。
なお、代償金(現金)に代えて、長男が所有する不動産を次男に譲渡する方法もありますが、この不動産譲渡が譲渡所得とみなされ、譲渡益が出れば所得税が課税されます。

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換価分割

換価分割とは、遺産を売却して金銭に換え、その代金を相続人が分割して取得する方法です。
この方法であれば不動産の評価は問題となりませんが、相続人が当該不動産に居住していた場合は、引っ越しなどを行わなければなりません。

なお、遺産分割調停で現物分割も代償分割も合意に至らず、任意売却による換価分割の合意を得ることもできないために遺産分割審判手続に移行した場合は、裁判所の審判ににより不動産競売が命じられることになります。

遺産分割協議書の作成と「ハンコ代」

ハンコ代とは

ハンコ代とは、1人の相続人が相続財産(不動産)の全てを取得する代わりに、他の相続人に金銭を払うという代償分割の一つです。
相続が発生し、遺言がない場合に、不動産の名義変更を行うには、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印にて署名・押印します。その際、1人の相続人が相続財産の全てを相続することとし、他の相続人には遺産分割協議書に署名・押印をしてもらうのですが、この印鑑を押してもらうときに支払うお金がいわゆる「ハンコ代」です。

よくご質問をお受けするのは、このハンコ代の相場です。
しかし、ハンコ代の相場はありません。ハンコ代は資産内容や相続人相互の人間関係などによって、数万円から数億円まで様々です。


また、土地・建物が相続財産の大半を占める場合には、現実問題として他の相続人には財産を分けにくいことがあります。
子供のいない夫婦の一方(夫)が亡くなり、相続人は、妻と夫の兄弟姉妹の場合に、相続財産の殆どが、夫婦が生活してきた夫名義の土地と建物だけという場合です。
相続財産(不動産)全部を取得する相続人(妻)が金銭的に余裕があれば、不動産を取得する代わりに、法定相続分相当の金銭を他の相続人(兄弟姉妹)に支払えば良いのですが、現実にはなかなかそのようにはなりません。
相続不動産を売却して、その代金を法定相続分割合で分配することも考えられますが、この場合、妻は住むところを失ってしまいます。
相続財産である夫名義の土地・建物もその名義は確かに夫であっても、夫一人で取得したものでもありません。
こんな場合は、どうしても不動産を取得する妻以外の相続人の取り分は少なくなります。土地・建物は妻が全てを取得することに同意をし我慢をしてもらうことになります。ハンコ代は我慢してもらう代わりという意味合いもあります。


こんな場合のためにも「遺言書」を作成しておくことをお勧めします。


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