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借地権の相続

よくあるご質問

ここではよくあるご質問をご紹介します。

父は借地上に所有する建物に住んでいましたが、亡くなりました。
その後、私が父の家に住むようになりましたが、地主から「一代限り」の約束だから建物を取り壊して出て行くようにといわれました。
家を取り壊して出て行かなければなりませんか?

地主からの立退き請求に応じる必要はありません。
他にも相続人がいれば、早く遺産分割をしましょう。

借地権の相続

相続人は、被相続人の財産にに属した一切の権利義務を承継します。
したがって、お父さんと地主との間で結ばれた建物所有を目的とする土地の賃貸借契約(借地契約)の借地人たる地位(借地権)も当然に承継することになり、地主に借地契約の承継を承諾してもらう必要はありません。例え、名義変更料等を請求されても支払い義務はありませんから支払う必要はありません。

地主が主張する、「一代限り」の特約は、借地借家法に違反し無効です。
すなわち、借地借家法第3条により借地権の存続期間は30年以上でなくてはなりません。この規定に反して借地権者に不利な特約をしても、この特約は無効とされます。
なお、平成4年8月1日以前に始まった借地契約には、旧借地法が適用されますが、結論は同じです。

借地契約上の存続期間

「一代限り」の特約が無効で、他に有効な借地期間の定めがなければ、地主と借地人は借地権の存続期間を定めなかったことになります。
そして、この場合の借地権の存続期間は30年となります。
なお、平成4年8月1日以前の旧借地法にしたがって締結された借地権の場合は、堅固な建物所有のための借地権の存続期間は60年、その他の建物所有のための借地権の存続期間は30年です。

したがって、お父さんの借地契約の開始から現在までの借地契約期間を考えなければなりませんが、仮に存続期間が経過していても、借地契約は自動更新されている可能性があります。
なお、更新の場合の借地権の存続期間は、旧借地法の場合は堅固な建物所有を目的とする借地権の場合は30年、その他の建物所有を目とする場合は20年です。
現在の借地借家法が適用される場合は、最初の更新で20年、それ以降の更新は10年です。
さらに、存続期間が満了する場合でも、地主は正当な事由がなければ、借地権の更新を拒絶することはできません。

詳しくは、専門家にご相談ください。
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他に相続人がいる場合

他に相続人がいる場合は、お父さんの建物は相続人の共有となり、借地権は準共有となるため、土地の賃料支払義務は不可分債務となります。
この場合の法律関係は大変複雑です。
あなたが、相続開始後に他の相続人の承諾を得ることなく借地上の建物に居住し始めた場合、他の相続人からは地主からの立ち退き料を受け取ることが目的ではないかと疑われたり、遺産分割前の建物占有による利益について不当利得返還請求や建物明け渡し請求を受けれこともあります。
お父さんが存命のときは仲の良かったご兄弟が、いざ相続が開始する(目の前に財産が存在する)と遺産分割について争うことも多々あります。
したがって、この場合は地主のことより先に他の相続人との間で遺産分割協議を成立させることを急いだ方が賢明です。

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