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借地権の相続

父親は、借地上に家を建てて住んでいましたが、先日亡くなりました。
この家には、両親、私たち夫婦と2人の子供の6人が住んでいました。
父親の相続人は、母親と長男の私、結婚した妹の3人です。
私は、父親名義のこの家を相続して今後も住み続けたいのですが、地主の承諾が必要でしょうか?

借地権の相続手続

借地権及び借地上の建物を相続するのに地主の承諾は必要ありません。
借地権とは、建物を所有するために他人の土地に設定された賃借権や地上権のことですが、借地権も当然に相続の対象となる財産です。借地権の相続について相続人が借地権者と同居している必要もなく、借地権は当然に相続できます。
仮に、地主から「借地権者が亡くなったのだから土地を返してほしい。」との請求があっても、相続人は、これに応じる義務は全くありません。

賃貸借契約書の名義変更と名義書換料

借地権者が死亡した場合に、地主から賃貸借契約書の名義書換や名義書換料の請求がされることがありますが、賃貸借契約書の書き換えや名義書換料を支払う義務は、相続人には全くありません。地主に対しては、今後だれが借地人になるかを通知しておけば足ります。
ただし、建物に付いては、相続を原因として所有権移転登記を行う必要があります。

借地権を相続した後の借地権売買

借地権者と相続人が同居していた場合は、借地権相続後も同居の建物に居住し続ければ、相続人にとっては何ら負担を感じることはないと考えられますが、相続人が借地上の建物に住む予定がない場合は、相続人は負担を感じることがあります。
この場合、相続人は、借地上の建物を借地権と共に売却することをお考えになることがよくあります。
建物自体は、相続によりその所有権は相続人に移転していますので、地主と賃貸借契約で建物の譲渡禁止特約を結んでいない限り、建物を地主の承諾なく譲渡することは可能です。
しかし、借地権の売買による移転の場合は、借地権の相続による移転の場合と異なり地主の承諾を得ることが必要です。地主の承諾なく借地権を売買した場合、地主との信頼関係を破壊するものとして、地主は原則として借地契約を解除することができます。

では、借地権と借地上の建物売買に地主の承諾が得られない場合は、絶対に借地権売買はできないでしょうか?借地権は、借地人が借地上に建物を所有しています。日本に於いて建物は財産的価値は高く、借地権付建物を売買する取引上の必要性も高いため、借地借家法は、借地権譲渡(売買)について地主の承諾がなくても、裁判所が地主の承諾に代替えする許可を借地人に与えて借地権を譲渡することを認めています(同時に、裁判所は原則として借地人が地主に支払うべき承諾料を決定します。)。
すなわち、借地人は、地主の承諾が得られなくとも借地借家法の定める地主の承諾に代わる許可を「借地非訟手続」という裁判手続を経て取得し借地権付建物を譲渡することができるのです。

一方、地主は、この「借地非訟手続」において借地上の建物を買い受けることができます。その売買代金は裁判所の鑑定委員会が決定をし、地主はその金額で借地権付建物を優先的に譲り受けることができます。

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